Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Бухгалтерский учет - Способы списать недвижимость с баланса

Способы списать недвижимость с баланса

Способы списать недвижимость с баланса

Проводки в бухгалтерском учете

Чтобы снять объект ОС с баланса предприятия, нужно списать амортизацию со счета 02 и первоначальную стоимость со счета 01.1 на субсчет 01.2 с помощью проводок Дт 01.2 Кт 02 и Дт 01.1 Кт 01.2. После чего на субсчете 01.2 образуется остаточная стоимость, которую нужно списать в дебет счета 91 проводкой Дт 91.2 Кт 01.2. При списании основного средства бухгалтерия делает несколько важных проводок: Проводки Описание Дт Кт 01.1 01.2 Проводка по списанию первоначальной стоимости объекта 02 01.2 Списание амортизации 91.2 01.2 Проводка по списанию остаточной стоимости объекта 91.2 70, 76, 69 Учтены расходы, связанные со снятием с учета При износе 10 91.1 Оприходованы МЦ, оставшиеся от списания основного средства (детали, узлы) При продаже 62 91.1 Отражена продажная цена основного средства 91.3 68 Начислен НДС на проданный объект 91.2 10 (20,23,26 …), 60 Отражаются расходы с продажи При безвозмездной передаче 91.3 68 Отражен НДС от рыночной стоимости подаренного ОС При внесении основного средства в уставный капитал другой организации 76 01.2 Передача основного средства в УК другой компании 58 76 Отражена задолженность по вкладу в УК другой компании При недостаче 94 01.2 Списание остаточной стоимости Как видно из таблицы проводки, которые делает бухгалтер, напрямую взаимосвязаны с причинами списания: продажа, передача, недостача или износ.

Также дополнительно бухгалтер сделает проводки по оприходования деталей, если проводится разборка имущества на запчасти. Делается это после списания основного объекта. Дополнительно, когда ОС продается по цене ниже остаточной стоимости, бухгалтер сделает проводку об отражении убытка Дт 99 Кт 91.9, а при цене выше остаточной стоимости, покажет прибыль проводкой Дт 91.9 Кт 99.

Налог на прибыль

В целях обложения налогом на прибыль в доход от реализации включается выручка от продажи объекта за минусом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ, ст. 249 НК РФ).

Когда именно возникает доход от реализации недвижимости?

Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ. Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Объект недвижимости является амортизируемым имуществом.

А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества.

Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ). Источник: «» Рубрика:

  1. , эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Отражаем списание имущества в бюджетном учете

Пришедшее в негодность имущество списывается с учета на основании следующих первичных учетных документов, утвержденных Приказом Минфина РФ № 52н: Объекты учета Наименование первичного документа Основные средства, нематериальные активы, иные материальные ценности (кроме транспортных средств, сырья, материалов, а также готовой продукции, произведенной учреждением) Акт о списании объектов нефинансовых активов (кроме транспортных средств) (ф.

0504104) Транспортные средства Акт о списании транспортного средства (ф. 0504105) Объекты библиотечных фондов Акт о списании исключенных объектов библиотечного фонда (ф. 0504144) Материальные запасы Акт о списании материальных запасов (ф.

0504230) Мягкий инвентарь, посуда, однородные предметы хозяйственного инвентаря стоимостью от 3 000 до 40 000 руб. включительно за единицу Акт о списании мягкого и хозяйственного инвентаря (ф.

0504143) Учет операций по выбытию имущества ведется в журнале операций по выбытию и перемещению нефинансовых активов (ф. 0504071) (п. 55, 69, 120 Инструкции № 157н).Выбытие основных средств по причине их морального и физического износа, нецелесообразности дальнейшего использования, непригодности, невозможности или неэффективности восстановления отражается в бюджетном учете по завершении мероприятий (разборки, демонтажа, уничтожения, утилизации и т.

п.), пре­дусмотренных при принятии решения о списании объектов (п. 51 Инструкции № 157н). Вместе со списанием с балансового учета стоимости объекта основных средств списанию подлежит сумма накопленных амортизационных отчислений по этому объекту.

Операции по списанию пришедших в негодность основных средств отразятся в бюджетном учете следующими проводками (п. 10 Инструкции № 162н): Содержание операции Дебет Кредит Списана сумма начисленной амортизации на объекты основных средств: – недвижимого имущества 1 104 1х 410 1 101 1х 410 – движимого имущества 1 104 3х 410 1 101 3х 410 Списана остаточная стоимость объектов основных средств: – недвижимого имущества 1 401 10 172 1 101 1х 410 – движимого имущества 1 401 10 172 1 101 3х 410 Одновременно списанные объекты основных средств принимаются к учету на забалансовый счет 02 «Материальные ценности, принятые на хранение» (в условной оценке: один объект – один рубль) до момента их демонтажа и (или) утилизации (п. 335 Инструкции № 157н, п. 10 Инструкции № 162н).Выбытие нематериальных активов может производиться в случае прекращения их использования вследствие морального износа (п.

65 Инструкции № 157н). Одновременно со списанием с учета балансовой стоимости объектов нематериальных активов подлежит списанию с учета сумма накопленных амортизационных отчислений по этим активам.

Списание с учета пришедших в негодность нематериальных активов отразится в бюджетном учете так (п. 13 Инструкции № 162н): Содержание операции Дебет Кредит Списаны нематериальные активы: – в сумме начисленной амортизации 1 104 39 420 1 102 30 420 – в сумме остаточной стоимости 1 401 10 172 1 102 30 420 После утверждения в установленном порядке акта о списании основных средств, нематериальных активов в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) делается отметка о выбытии объекта (приложение 5 к Приказу Минфина РФ № 52н).Выбытие материальных запасов вследствие полной или частичной утраты ими потребительских свойств, в том числе физического или морального износа, производится по фактической стоимости каждой единицы либо по средней фактической стоимости (п.

108 Инструкции № 157н). Применение одного из указанных способов должно быть закреплено в учетной политике учреждения. При этом установленный порядок определения стоимости не может быть изменен в течение финансового года. Операции по списанию с учета пришедших в негодность материальных запасов отразятся в бюджетном учете следующим образом (п.

26 Инструкции № 162н): Содержание операции Дебет Кредит Списаны материальные запасы 1 401 20 272 1 105 3х 440 Материальные ценности, полученные в результате разборки, утилизации (ликвидации) имущества, подлежат оприходованию.

Их стоимость определяется исходя из их текущей оценочной стоимости на дату принятия к учету, а также сумм, уплачиваемых учреждением за доставку материальных запасов и приведение их в состояние, пригодное для использования (п. 106 Инструкции № 157н). Принятие к учету указанных материальных запасов отразится на основании акта приемки материалов (материальных ценностей) (ф.

0504220) следующей бухгалтерской записью (п.

23 Инструкции № 162н): Содержание операции Дебет Кредит Оприходованы материальные запасы, полученные в результате ликвидации основных средств и остающиеся в распоряжении учреждения 1 105 3х 340 1 401 10 172 Оприходованы материальные запасы (материалы, комплектующие, запасные части, ветошь, дрова и т.

23 Инструкции № 162н): Содержание операции Дебет Кредит Оприходованы материальные запасы, полученные в результате ликвидации основных средств и остающиеся в распоряжении учреждения 1 105 3х 340 1 401 10 172 Оприходованы материальные запасы (материалы, комплектующие, запасные части, ветошь, дрова и т. п.), остающиеся в распоряжении учреждения для хозяйственных нужд по результатам проведения демонтажных работ, в том числе работ по разукомплектации объектов нефинансовых активов 1 105 3х 340 1 401 10 180 ?

Казенным учреждением принято решение списать морально устаревшее оборудование, которое не может использоваться по назначению. Балансовая стоимость оборудования составила 150 000 руб., сумма начисленной по нему амортизации – 100 000 руб.

В бюджетном учете необходимо сделать следующие бухгалтерские записи: Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.

Списана сумма начисленной на оборудование амортизации 1 104 34 410 1 101 34 410 100 000 Списана остаточная стоимость оборудования ((150 000 — 100 000) руб.) 1 401 10 172 1 101 34 410 50 000 Принято оборудование на забалансовый учет Забалансовый счет 02 1 Казенным учреждением списана с учета пришедшая в негодность спецодежда (мягкий инвентарь) на общую сумму 5 000 руб.

В результате списания принята к учету ветошь.

Ее оценочная стоимость на дату принятия к учету составила 500 руб.

В бюджетном учете необходимо сделать следующие бухгалтерские записи: Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.

Списана спецодежда, пришедшая в негодность 1 401 20 272 1 105 35 440 5 000 Оприходована ветошь, оставшаяся в распоряжении учреждения после ликвидации мягкого инвентаря 1 105 36 340 1 401 10 180 500 * * * В заключение обобщим вышесказанное. Решение о списании пришедшего в негодность имущества принимается специально созданной для этих целей комиссией, назначенной приказом руководителя учреждения. Однако, прежде чем списывать имущество с учета, казенному учреждению следует заручиться согласием его собственника.

С этой целью вышестоящему органу власти (местного самоуправления) направляется комплект необходимых документов. После получения соответствующего разрешения учреждение отражает списание имущества в бюджетном учете. Данная процедура оформляется актами на списание, утвержденными Приказом Минфина РФ № 52н.
Данная процедура оформляется актами на списание, утвержденными Приказом Минфина РФ № 52н.

Материальные ценности, образовавшиеся в результате разборки, утилизации (ликвидации) имущества, должны быть оприходованы. Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв.

Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н. Инструкция о порядке составления и представления годовой, квартальной и месячной отчетности об исполнении бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, утв. Приказом Минфина РФ от 28.12.2010 № 191н.

Приказ Минфина РФ от 30.03.2015 № 52н

«Об утверждении форм первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета, применяемых органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными (муниципальными) учреждениями, и Методических указаний по их применению»

. Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.Источник: Журнал Рубрика: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Оформление списания основных средств в «1С:Бухгалтерии государственного учреждения 8»

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 для списания объектов основных средств, которые перестали соответствовать критериям для признания актива, применяются следующие документы: Списание инвентарного объекта, Списание хоз. инвентаря, Списание библиотечного фонда с операцией Выбытие ОС пришедших в негодность и на нужды учреждения (401.10.172).

Для отражения объектов на забалансовом счете 02 «Материальные ценности, принятые на хранение» в документе следует установить флаг Принять на хранение (02.1). Подробнее об оформлении списания объектов основных средств на забалансовый счет 02 можно прочитать в разделе методической поддержки редакции 1 программы на ресурсах ИТС-БЮДЖЕТ, в статье

«Выбытие объектов основных средств, пришедших в негодность»

.

В редакции 2 программы «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» применяются документы:

  1. Списание транспорта с типовой операцией Списание пришедших в негодность транспортных средств (401.10.172);
  2. Списание объектов ОС, НМА, НПА (кроме транспорта) с типовой операцией Списание пришедших в негодность объектов ОС, НМА, НПА (401.10.172);
  3. Списание библиотечного фонда с типовой операцией Списание пришедшего в негодность библиотечного фонда.
  4. Списание мягкого и хоз. инвентаря (ОС) с типовой операцией Списание хоз. Инвентаря;

Для отражения объектов на забалансовом счете 02 «Материальные ценности, принятые на хранение» в документе следует установить флаг Принять на хранение (02.1) (рис. 1). Рис. 1. При проведении документа в «1С:Бухгалтерии государственного учреждения 8» формируются бухгалтерские записи по списанию балансовой стоимости и амортизации в корреспонденции со счетом 401.10.172 «Доходы от операций с активами», а также по принятию к учету на забалансовый счет 02.1 «ОС, принятые на ответственное хранение» в условной оценке: один объект — один рубль.

Согласно пункту 335 Инструкции № 157н, материальные ценности, полученные (принятые) учреждением, учитываются на забалансовом счете 02 «Материальные ценности, принятые на хранение» на основании первичного документа, подтверждающего получение (принятие на хранение (в переработку)) учреждением материальных ценностей, по стоимости, указанной в документе передающей стороной (по стоимости, предусмотренной договором), а в случае одностороннего оформления акта учреждением в условной оценке: один объект, один рубль.

В данном случае акт оформляется учреждением в одностороннем порядке, поэтому к учету на забалансовый счет 02.1 «ОС, принятые на ответственное хранение» объекты принимаются в условной оценке: один объект — один рубль.

Из документов могут быть сформированы как Акт о списании объектов нефинансовых активов (кроме транспортных средств) (ф.

Рекомендуем прочесть:  1с списание пеней проводки

0504104), так и Бухгалтерская справка (ф. 0504833). Темы: , , Рубрика: , Поделиться с друзьями: Подписаться на комментарии Отправить на почту Печать Меры поддержки со стороны государства Воспользовалась ли ваша организация какими-либо мерами поддержки со стороны государства? Да, наша компания получила право и воспользовалась мерами господдержки.

Нет, наша организация не попала под какие-либо льготы или послабления. Наша компания полностью прекратила свою работу.

Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости

Ежемесячный журнал N 5, 2006 г.

Крутякова Т. Л. Основные сложности бухгалтерского и налогового учета объектов недвижимости <*> обусловлены тем, что право собственности на недвижимые вещи, возникновение таких прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) <**>. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (п.

4 ст. 2 Закона N 122-ФЗ) и проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п.

1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). ———————— <*> К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земля, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без ущерба для них невозможно. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п.

1 ст. 130 ГК РФ). <**> За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с российским налоговым законодательством взимается государственная пошлина. Ее размер для организаций составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

УЧЕТ У ПРОДАВЦА Бухгалтерский учет Для продавца недвижимости основным является вопрос о том, когда ему следует списать с баланса проданный объект: в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю? Обратимся к ПБУ 6/01. Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

  1. последующая перепродажа актива не предполагается;
  2. актив способен приносить доход в будущем.
  3. использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд либо для сдачи в аренду;
  4. использование в течение длительного времени (срок полезного использования — свыше 12 мес.);

На дату единовременного прекращения действия этих условий организация должна признать выбытие объекта ОС.

При продаже здания все перечисленные в п.

4 ПБУ 6/01 условия перестают выполнятся в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи.

Поэтому именно в этот момент продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой вывод содержится и в письме Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43.

Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное имущество).

Соответственно с первого числа следующего месяца продавец должен прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п.

22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС). При этом возникает следующая проблема. Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12 «г» ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации прав на имущество.
Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации прав на имущество.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным собственником. Соответственно с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты госрегистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете должно учитываться такое имущество?

В нормативных документах ответа на этот вопрос нет.

На наш взгляд, рассуждения здесь могут быть такими. Любое имущество (вещь), предназначенное для продажи, является товаром (п.

1 ст. 454 ГК РФ). Для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухучете, предназначен счет 45 «Товары отгруженные».

В этой связи продавец недвижимого имущества может учесть стоимость переданного по акту здания именно на счете 45.

Пример 1. ООО «Фокус» продает объект ОС — здание.

По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС — 540 000 руб.

Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового учета Продавца составляет 2 300 000 руб.

Начисленная за период эксплуатации здания амортизация — 300 000 руб. Передача здания по акту приема-передачи произведена покупателю в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В бухгалтерском учете ООО «Фокус» в январе 2006 г. должны быть сделаны следующие проводки: Дебет 51 — Кредит 62 — 3 540 000 руб. — получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания; Дебет 62 — Кредит 68/»НДС» — 540 000 руб.

— начислен НДС в бюджет с предоплаты в момент поступления денег от покупателя; Дебет 45 — Кредит 01/ «Выбытие ОС» — 2 000 000 руб. — списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат: 1) день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав; 2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167 НК РФ). В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ). Таким образом, согласно п.

3 ст. 167 НК РФ при продаже недвижимости датой отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п.

1 ст. 154 НК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ продавец здания в течение пяти дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество должен выписать покупателю счет-фактуру на стоимость проданного здания. Пример 1 (продолжение). В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость) в бухгалтерском учете ООО «Фокус» делаются следующие проводки: Дебет 62 — Кредит 91 — 3 540 000 руб.

(в момент перехода права собственности на недвижимость) в бухгалтерском учете ООО «Фокус» делаются следующие проводки: Дебет 62 — Кредит 91 — 3 540 000 руб.

— отражена выручка по договору купли-продажи здания; Дебет 91 — Кредит 45 — 2 000 000 руб. — в составе расходов отражается остаточная стоимость здания; Дебет 91 — Кредит 68/»НДС» — 540 000 руб. — НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет <*>; Дебет 68/»НДС» — Кредит 62 — 540 000 руб.

— принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты <*>. ———————— <*> Согласно п.

14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы по НДС является день оплаты предстоящей поставки товаров, то на день отгрузки товаров в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом суммы налога, ранее исчисленные налогоплательщиком с предоплаты, подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ). Налоговый учет (налог на прибыль)В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п.

1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп.

1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. Согласно п. 3 ст.

271 НК РФ при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.

Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ. Это переход права собственности на недвижимость, который происходит на дату госрегистрации (см. выше). Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности.

3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности. В условиях рассмотренного выше примера выручка от реализации здания в сумме 3 000 000 руб. должна быть признана в налоговом учете ООО «Фокус» в марте 2006 г.

Казалось бы, нормы НК РФ в этом вопросе предельно понятны. Однако специалисты Минфина России почему-то считают, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи ОС вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см.

письмо от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301).

То есть, в условиях примера 1, выручка от реализации здания, по мнению Минфина, должна быть признана продавцом в налоговом учете в январе 2006 г. Отметим, что до недавнего времени специалисты финансового ведомства придерживались иной точки зрения. В более раннем письме того же Минфина России был сделан однозначный вывод, что в налоговом учете доход от продажи объекта ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е.

на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (см. письмо от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85). Почему позиция чиновников изменилась?

Ответа на этот вопрос у нас нет. Никакие нормы законодательства в этом отношении изменений не претерпели.

И на наш взгляд, утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Закон однозначно указывает на то, что выручка должна признаваться в составе доходов только после государственной регистрации прав на здание.

К сожалению, следование закону может привести к спору с налоговым органом.

Если вы спорить не готовы, воспользуйтесь разъяснениями Минфина России и включите выручку от реализации здания в налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по акту. А вот вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление амортизации, решается однозначно. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.

Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца.

Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи.

Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301. УЧЕТ У ПОКУПАТЕЛЯ Бухгалтерский учет Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных законодательством РФ случаях, учитываются на балансе принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п.

41 Положения по ведению бухучета и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). При этом нормативными актами бухгалтерского учета допускаются два способа учета объектов недвижимости. Первый способ — недвижимость может числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 до даты госрегистрации.

Второй способ — допускается досрочное (т.е.

до регистрации права собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01

«Имущество, по которому документы поданы на госрегистрацию»

. При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по учету ОС для включения незарегистрированного объекта в состав ОС должны выполняться два условия: 1) документы переданы на государственную регистрацию; 2) объект ОС фактически эксплуатируется. Выбор способа учета незарегистрированного, но уже фактически эксплуатируемого имущества осуществляется главным бухгалтером организации при формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.

Пример 2. Рассмотрим ситуацию, приведенную в примере 1, с точки зрения покупателя — фирмы «Лига». Предположим, что учетной политикой фирмы «Лига» предусмотрен обособленный учет здания на счете 01.

Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г. Документы на госрегистрацию поданы в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г. В январе 2006 г. в бухгалтерском учете фирмы «Лига» делаются следующие проводки: Дебет 60 — Кредит 51 — 3 540 000 руб.

— в соответствии со счетом и договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу; Дебет 08 — Кредит 60 — 3 000 000 руб.

— учтена стоимость здания в составе вложений во внеоборотные активы на дату подписания акта приема-передачи; Дебет 19 — Кредит 60 — 540 000 руб.

— учтен НДС по зданию; В феврале 2006 г.: Дебет 01/ «ОС, документы по которым поданы на госрегистрацию» — Кредит 08 — здание, принято к учету в составе ОС. Налог на добавленную стоимость Глава 21 НК РФ не устанавливает никаких особых правил применения налоговых вычетов «входного» НДС по расходам на приобретение объекта недвижимости. С 1 января 2006 г. для вычета «входного» НДС уже не важен факт оплаты приобретенных товаров.

Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ: 1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС; 2) ОС приняты к учету; 3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой. Таким образом, для вычета «входного» НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости.

А продавец, как мы писали выше, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество покупателем, т.е. в нашем примере в марте 2006 г. Но предположим, что в условиях примеров 1 и 2 продавец при продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина: отразил реализацию имущества для целей налогообложения в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи (т.е.

в феврале 2006 г.) и выдал покупателю здания счет-фактуру.

В этом случае, на наш взгляд, покупатель здания может принять НДС к вычету в феврале 2006 г. в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении остальных условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ).

При этом нужно иметь в виду следующее. Абзацем 3 п. 1 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что по объектам ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных ОС, в том числе оборудования к установке. Из буквального прочтения данной нормы Кодекса следует: если недвижимое имущество учтено на счете 08, то принять к вычету «входной» НДС покупатель сможет только после того, как недвижимость будет переведена в состав ОС.

И такой позиции, как правило, придерживаются налоговые органы на местах. Но у Минфина на этот счет другое мнение.

Специалисты финансового ведомства считают, что принять «входной» НДС к вычету покупатель недвижимого имущества может и до перевода объекта недвижимости на счет 01 при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию (см. письмо от 13.07.2005 N 03-04-11/158).

То есть, по мнению Минфина, принять НДС к вычету можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента госрегистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08. Какой позиции придерживаться — решать вам.

Позиция Минфина России, конечно, выгодна налогоплательщикам, поскольку позволяет заявить вычет раньше. Но нужно учитывать, что вычет НДС до момента принятия здания к учету на счете 01 может привести к спору с налоговым органом. Начисление амортизации в бухгалтерском и налоговом учете Бухгалтерское законодательство позволяет начать начислять амортизацию по объекту недвижимости еще до госрегистрации права собственности на него.

Согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий: 1) объект недвижимости введен в эксплуатацию; 2) поданы документы на госрегистрацию. Согласно налоговому законодательству объекты недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п.

8 ст. 258 НК РФ). При этом в соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо (так же, как и в бухучете) выполнение двух условий (см.

письмо Минфина от 17.11.2004 N 03-03-01-04/1/111):

  1. включение ОС в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);
  2. ввод ОС в эксплуатацию.

Обратите внимание на правильное определение даты начала начисления амортизации: амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (при условии, что документы на госрегистрацию уже поданы). В противном случае (если документы не поданы), необходимо дождаться месяца, когда произойдет подача документов на госрегистрацию. Проиллюстрируем эти нехитрые правила на примерах: Дата вводав эксплуатацию (месяц)Дата подачи документов нагосрегистрацию(месяц) Дата начала начисленияамортизацииянварь январь 1 февраля январь февраль 1 февраля январь март 1 марта февраль январь 1 марта НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО Согласно п.

1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Как отмечалось выше, продаваемое здание выбывает у продавца из состава ОС на дату подписания акта приемки-передачи здания (т.е.

на дату передачи здания покупателю). Поэтому у продавца здание подлежит обложению налогом на имущество только до момента списания объекта ОС с бухгалтерского учета, т.е. до даты передачи его покупателю по акту приемки-передачи (см.

). У покупателя объект недвижимости вплоть до даты госрегистрации может числиться как на счете 01 «Основные средства», так и на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (в зависимости от учетной политики). Формально в налоговую базу по налогу на имущество стоимость недвижимости должна включаться с того момента, когда в соответствии с решением организации недвижимое имущество будет принято к бухучету в качестве объекта ОС на счет 01.

Имущество, учитываемое на счете 08, не является объектом обложения налогом на имущество.

Таким образом, момент включения приобретенного в здания в налоговую базу по налогу на имущества определяется исключительно моментом принятия его к учету на счете 01 в соответствии с учетной политикой организации. Этот подход находит понимание в Минфине России (см. письма от 21.06.2005 N 03-06-01-04/284 и от ).

Однако специалисты налоговой службы придерживаются иной точки зрения по данному вопросу. Налоговики считают, что объект недвижимости должен признаваться объектом налогообложения по налогу на имущество с момента начала фактической эксплуатации независимо от факта подачи документов на госрегистрацию и, соответственно, независимо от того, на каком счете он учитывается (01 или 08).

Факт подачи документов на государственную регистрацию имеет значение только для определения начала начисления амортизации по этому объекту основных средств. Такая точка зрения нашла отражение, например, в письме Рубрика: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Образец заполнения формы 0504105 на списание транспорта

СкачатьПри списании особо ценного или недвижимого имущества требуется получить согласие учредителя. Чтобы собственник принял решение, помимо заключения комиссии, необходимо собрать полный пакет документов, которые подтверждают материальный или физический износ (утрату) объекта.

Исчерпывающий перечень подтверждающей документации устанавливает учредитель.

ЭТАП 3. Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты

По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем раздел 3 акта по форме № ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета).

Получение разрешения на ликвидацию здания — дело не менее трудоемкое, чем сами работы по сносу Также надо проставить в инвентарной карточке по форме № ОС-6 отметку о выбытии объекта основных средств. Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрировать. Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимости.

Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.

Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.

Как списать с баланса основные средства: заполняем акт

Форма акта ОС-4, подтверждающая ликвидацию имущества и дающая полное право ее провести, состоит из трех таблиц. Первая из них заполняется на основании данных акта приема основного средства.

Здесь фиксируются характеристики актива, в том числе стоимостные, величина накопленной амортизации и общий срок полезной службы.Вторая таблица описывает индивидуальные особенности имущества, которые обычно ранее были занесены в акт приема.

Третья часть посвящена затратам, связанным с ликвидацией ОС, а также выгодам, которые возникают в случае продажи остаточного материала или запасных частей. Подводится итог от вывода из эксплуатации объекта, который затем списывается в финансовые результаты.

Налог на добавленную стоимость

Реализация объекта недвижимости облагается , и в вопросе о моменте исчисления данного ни у специалистов, ни у судов нет единства во мнениях. Итак, по общему правилу НДС исчисляется в момент отгрузки имущества (либо получения предоплаты, если таковая была получена).

Но в отношении товаров, которые не отгружаются и не транспортируются, действует особое правило — к отгрузке приравнивается передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ). По мнению специалистов Минфина и большинства судов, особое правило применяется как раз в отношении объекта недвижимости, так как он физически не может отгружаться и транспортироваться. Поэтому моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (письмо Минфина России , постановления ФАС Московского округа от 21.03.11 № КА-А40/1488-11, ФАС Поволжского округа от 02.02.10 № А12-11515/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 по делу № А79-3483/2008, ФАС Центрального округа от 17.11.08 № А54-3491/2006-С22).

Между тем налоговики, как показывает практика, да и некоторые арбитражные суды нередко придерживаются иной позиции — НДС следует начислять на дату подписания акта о передаче объекта (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09, ФАС Поволжского округа от 22.09.09 № А65-20719/2008). Мы видим, что ситуация неоднозначна и решение по моменту исчисления НДС каждая организация принимает самостоятельно с учетом налоговых рисков.

Очевидно, что раннее исчисление НДС (по дате подписания акта передачи объекта) менее рискованно, но все же полностью налоговые риски не исключает. Ведь налоговики могут сказать, что в периоде, когда произошла регистрация права собственности на объект за покупателем, у продавца недвижимости возникла база по НДС, и в результате доначислят налог.

Тот факт, что НДС был исчислен раньше, налоговики могут просто не принять во внимание, и порекомендуют компании сдать уточненную декларацию за тот период. Но все же этот вариант нам представляется наиболее предпочтительным.

Во-первых, как мы уже отметили, он менее рискован. Во-вторых, не возникнет вопросов с начислением НДС по платежу, поступившему до перехода права собственности на объект (как с предоплаты с последующим отнесением в состав налоговых вычетов).

В-третьих, сами чиновники неоднократно выражали мнение, что применительно к исчислению НДС датой отгрузки товаров признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на их покупателя (перевозчика) (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-07-11/110, от 11.05.06 № 03-04-11/88, ФНС России от 28.02.06 № В данном случае таким документом является акт приема-передачи объекта недвижимости покупателю.

При выборе этого способа дополнительно можем рекомендовать прописать в учетной политике условие примерно следующего содержания

«при осуществлении продажи имущества, требующего государственной регистрации, момент определения налоговой базы по НДС определяется, как дата подписания акта приема-передачи этого имущества покупателю»

. По крайней мере, наличие подобного положения в учетной политике суд в одном деле расценил как аргумент в пользу того, что НДС нужно исчислять в момент подписания акта приема-передачи недвижимости (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.10 по делу № А19-12414/09).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+