Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Предварительный договор купли продажи новостройки риски

Предварительный договор купли продажи новостройки риски

Предварительный договор купли продажи новостройки риски

Риски предварительного договора

19.04.2013 Сегодня на рынке нового жилья в Санкт-Петербурге более половины сделок принято совершать с заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). О котором, в связи с принятием , существует неоднозначное мнение. Не секрет что не без помощи ПДКП существовали так называемые двойные продажи, с которыми успешно справился упомянутый выше закон.

И конечно, договор долевого участия (ДДУ) в этом смысле имеет лучшую репутацию. Но с другой стороны застройщики до сих пор работают по ПДКП.

Правомерно ли это? Как же правильно нужно реагировать покупателям в этом случае? Эксперты в сфере недвижимости проанализировали данную ситуацию и отметили плохие и хорошие стороны этого документа. Когда следует насторожиться Обычно ПДКП заключаются в двух случаях.

В первом случае— когда застройщики продают объекты по предварительному договору на ранней стадии строительства, еще не имея на то разрешения.

Логично, что пока застройщик не получит такое разрешение, он не имеет права продавать объект по договору долевого участия. Он может либо ждать момента получения такого разрешения либо, руководствуясь жаждой наживы, начать оформлять продажи раньше.

Очевидно, что это просто сбор средств с клиентов, которые также хотят сэкономить, руководствуясь ошибочным понятием «раньше значит меньше». Существует даже такое понятие как предварительный договор долевого участия.

Такой договор после получения разрешения на строительство расторгается и с клиентом подписывается . Это противозаконно. К сожалению, сегодня так работают даже крупные застройщики. Всё-таки эта схема неправомерна и ваши права в случае чего она не защитит.

Такой договор подписывать не рекомендуется. Второй случай — когда застройщики, предлагая подписать ПДКП, продают квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически неприемлем.

Дело в том, что квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Другие схемы незаконны. Это главное, что должен понимать человек, отдающий свои кровные заработанные застройщику. Следует понимать, что сам предмет предварительного договора — не , а лишь намерение сторон заключить сделку.

Следовательно, подписание такого договора не дает никаких гарантий на получение квартиры. Ведь предварительный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, в отличии от договора долевого участия.

Покупатели, заключившие его, не застрахованы от двойных продаж.

Кроме того, в случае банкротства застройщика, покупатели вряд ли смогут получить назад вложенные в строительство средства. Следует отметить, что в случае реализации квартир по ПДКП во время строительства, застройщику или, к примеру, соинвестору это грозит штрафом, в размере до 1 млн. рублей. Кроме того, гражданин вправе потребовать от такого лица возврата переданных ему денежных средств, уплаты по статье 395 Гражданского кодекса процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения причиненных убытков.
рублей. Кроме того, гражданин вправе потребовать от такого лица возврата переданных ему денежных средств, уплаты по статье 395 Гражданского кодекса процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения причиненных убытков.

Такие риски, как изменение условий сделки, двойные продажи, банкротство — должны настораживать и отпугивать заинтересованных покупателей. Но, к сожалению, на рынке новостроек около 10% застройщиков все еще работают с предварительными договорами при реализации квартир в процессе строительства. Да и клиенты с легкостью подписывают такие договоры, тем самым порождая дозволенность такой схемы в дальнейшем.

И это все, несмотря на то, что Федеральный закон 214-ФЗ вступил в силу еще в 2005 году. Когда можно быть спокойным. Договор ПДКП уместен в том случае, когда дом построен и введен в эксплуатацию, а квартиры в нем еще не оформлены в собственность.

Дело в том, что на этом этапе застройщик не имеет права подписывать с вами договор долевого участия, так как действие Федерального Закона 214-ФЗ заканчивается и больше не охватывает такие правоотношения. То есть, в такой ситуации нет ничего противоправного.

После оформления всех квартир в собственность, застройщик обязан заключить с приобретателем договор купли-продажи, который будет являться для него основным правоустанавливающим документом. Таким образом, нужно понимать, что если вам предлагают заключить ПДКП, то у застройщика должны иметься все разрешения, а дом должен быть достроен.

Следует так же знать, что не только застройщики могут продавать квартиры, но также и другие лица, софинансирующие строительство.

Такие инвесторы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перезаключают договор с застройщиком и продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП. То есть такие продавцы получают право собственности на квартиры почти одновременно с застройщиком. В этом нет никакой опасности. Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком.

Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком. В этом также нет ничего противозаконного ,но в этом случае право собственности на квартиру получить вы сможете не скоро. Дело в том, что невозможно оформить право собственности до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации контракта.

И никто не гарантирует, когда это случится. Давайте выделим некоторые значимые детали договора. Какие же простые правила нужно помнить покупателю во избежание неприятных последствий?

· внимательно читайте документ, вы обязательно должны найти там параметры квартиры, количество комнат, площадь, этаж и прочие детали; · в ПДКП обязательно должна быть указана стоимость будущего жилья, которое вы приобретаете с пояснением о том, что цена окончательна и изменению не подлежит; · в вашем договоре должен быть прописан срок, по истечении которого застройщик намеревается заключить с вами договор купли-продажи. По закону, в случае если в предварительном договоре этот срок не указывается, участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года.

А в ситуации, если основной договор не подписывается в установленный срок, покупатель вправе расторгнуть предварительный договор и потребовать вернуть вложенные средства. Также не забывайте, что в ПДКП можно указать ответственность продавца как раз на тот случай, когда основной договор не будет заключен в установленный срок.

Обозначим основные моменты, когда не стоит подписывать договор: · Застройщик предлагает вам купить квартиру по предварительному ДДУ» · Застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в еще недостроенном доме. · Застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме.

Если вы приобретаете квартиру по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

Просмотрите ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению. Обязательно наличие срока, в который с вами должен быть заключен основной договор.

ПДКП в новостройке – что это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке – это такое соглашение, по которому продавец обязуется оформить на себя право собственности на новостройку после завершения строительства.

После этого стороны заключат основное соглашение, по которому квартира будет передана покупателю. Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.

Заключение таких соглашений также возможно. Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.

Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей.

До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее. Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.

Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры. Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.

Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия. Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике. Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

В большинстве случаев покупка квартиры по ПДКП от застройщика будет незаконной.
Однако существуют два исключения:

  1. предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  1. дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.

    Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП.
    Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Уголовное дело

После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.Ну, а в чем преступление?

Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал — денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.Продавец не слушал и настаивал на сделке.

Где обман?

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире.

Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика.

Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде.

В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Первое.

Предварительный договор — это не покупка квартиры.

Предмет предварительного договора купли-продажи — это не покупка квартиры, а только выражение сторонами намерения в будущем заключить договор о продаже-покупке квартиры.Проще говоря.

Гарантий получения квартиры после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, чаще всего, НИКАКИХ.Да, в ГК РФ закреплено, что грамотно заключенный предварительный договор (пункт 5 статьи 429 ГК РФ) дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд.Конечно, некоторые скажут.

Я в суд пойду, всех засужу. Но на практике, никогда неизвестно, чем закончится суд, это раз. Во-вторых, что станет с квартирой пока идет этот суд, тоже не понятно. Или может не с квартирой, а с подъездом в доме, с самим домом.Определение цели заключения предварительного договора купли-продажи — это первое, что Вы должны для себя определить.

Для своих клиентов я разработала специальный чек лист, в котором первая позиция — это цель подписания.

Исходя из понимания цели, строится правовая позиция и закрепляются пункты.При этом такой цели, как закрепить квартиру за собой предварительный договор на самом деле никогда не преследует.

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий.

Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида.

В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так: На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ.

Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или . Все остальные виды сделок незаконны» Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона).

Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст.

395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках.

По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей.

Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось».

А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости.

Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски.

Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении.

Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры. Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Покупаем новостройку.

Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу

05 августа 2010 Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать.

В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков.

Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться. Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Обещания без обязательств Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст.

429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», — говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется — прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто.

Если застройщик откажется передавать новостройку в собственность или не сможет этого сделать из-за сложностей в строительстве или оформлении документов, то единственное, чем, возможно, поможет суд – обяжет его к заключению основного договора:

«На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать Вам квартиру, соответственно Вы не сможете требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество»

, — сообщает Денис Щекотов. Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом.

Даты окончания строительства, сдачи ГК, оформления квартир продавцом в собственность не указываются или сообщаются лишь ориентировочно, причем они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке.

«Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом сколь угодно долго, и при этом никаких неустоек выплачивать Вам не обязана», — говорит Денис Щекотов.

И поэтому в суде ответчик всегда сможет сказать, что не передает Вам квартиру и не заключает основной договор, потому что дом еще не сдан ГК или право собственности на квартиры не оформлено. А если даже с этим все окажется в полном порядке, и суд обяжет продавца выполнить условия ПДКП, Вы не сможете требовать неустойку за нарушение сроков подписания основного договора, так как обычно по предварительным договорам продавец не несет ответственности и за это. «Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п.

невозможно до окончания строительных работ», — предупреждает Денис Щекотов. Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора.

«В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.»

, — советует Денис Щекотов.

Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации.

Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», — напоминает Денис Щекотов. Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом.

К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.Драконовские неустойки Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности. Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку.

Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине:

«Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж»

, то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», — рассказывает Денис Щекотов. Естественно, продавец этого не хочет.

А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е.

за отказ от покупки квартиры). В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги.

Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот

«неустойка в 20-25% — это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться»

, — считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% — это уже довольно много.

Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к.

готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», — говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы. Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем.

В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство».

«Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)»

, — разъясняет Александр Хлебников.

Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики.

«К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному. В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены.

Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», — рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья». Таким образом, «Безобидная и жизненно необходимая» перепланировка существенно усложняет процесс оформления документов и на квартиру, и на целый дом.

«Компания-продавец может приостановить оформление в собственность квартир во всем доме до момента законного утверждения перепланировки всего в одной квартире»

, — говорит эесперт.

«Застройщику необходимо будет переделывать всю документацию, и пострадают другие покупатели, поэтому у ответственности за преждевременную перепланировку и переустройство есть обоснование»

, — считает Денис Щекотов.Просрочки и пени Помимо ввода штрафных санкций продавцы квартир в новостройках часто очень жестко ограничивают покупателей в сроках исполнения их обязательств.

Например, на оплату обеспечительного взноса отводится всего пара-тройка дней, после которых начинают начисляться пенни, а на подписание основного договора после получения уведомления от продавца о том, что его пора заключать – 10 дней.

Нарушение этого срока чревато не только штрафом, но даже расторжением предварительного договора. А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки.

Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни.

А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно.

И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице? И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете.

Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств.

Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц. Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, — уверяет Александр Хлебников, — к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются.

А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.Плюс-минус метры На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная). А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более.

И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта.

Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги,

«поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры»

, — говорит Екатерина Алексанкина. По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму.

«Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади»

, — уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.Торг уместен Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты,

«ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться»

, — говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения.

Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, — рассказывает Александр Хлебников, — правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно.

Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».Резюме Интернет-портала о недвижимости Покупка квартиры через заключение предварительного договора купли-продажи не выгодна покупателю и не защищает его в случае нарушения продавцом своих обязательств по постройке дома. Однако, подобная схема продаж – дело обычное, поэтому чтобы обзавестись жильем, многим покупателям волей — неволей приходится заключать предварительные договоры.

Чтобы из двух зол, выбрать меньшее, надо внимательно читать их условия, анализировать, чем чреват, тот или иной пункт и не бояться переговоров. А от грабительских договоров с большими штрафами или несправедливыми взаиморасчетами, особенно если ответственность продавца по ним минимальна, лучше все же отказываться, как бы Вам не нравилась квартира, продаваемая на таких условиях. Агуреева Ольга,

Каким он должен быть

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя.

Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия. 1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ. 3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью).

При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены.

Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону. 4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы.

Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен.

Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным. Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса.

Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже.

Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы. Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.История в тему Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников.

Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро. Не тут-то было!

Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом.

Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+