Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Предварительный договор купли продажи квартиры прописаны все условия

Предварительный договор купли продажи квартиры прописаны все условия

Предварительный договор купли продажи квартиры прописаны все условия

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в . Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.

и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Кому более выгоден предварительный договор?

Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения.

Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения.

Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора.

На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру.

Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка.

Они закрепляют цену и оговаривают сроки. Когда предварительный договор выгоден продавцу?

Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги.

И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Нужно ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры.

Чем он поможет для сделки.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем он нужен, какие ошибки стороны совершают при его заключении и какие существуют риски.Главная задача предварительного договора, чтобы у сторон появилась обязанность по заключению в будущем основного договора.Важно прописать все существенные условия предстоящей сделки. Чтобы данные условия исполнялись, следует не забыть об ответственности сторон, она имеет первостепенное значение.

В качестве обеспечения исполнения взятых на себя обязательств, стороны могут закрепить отношения задатком, который передаёт покупатель продавцу.Подробнее о преимуществах задатка, читайте по ссылке в конце этой статьи.Что ещё указывают в договоре?

Подробно описывается предмет сделки. Характеристика и адрес квартиры. Желательно приложить к договору поэтажный план и экспликацию.

Если позабыть об описании квартиры, то предмет сделки будет не определён, ввиду отсутствия характеристик. Это приведёт к признанию договора незаключенным.Цена – существенное условие предварительного договора. Она должна совпадать со стоимостью квартиры, указанной в основного договоре.

Расчёт между гражданами России производится в рублях, но долларовый эквивалент указать можно.Срок для заключения основного договора и срок действия предварительного договора должны быть указаны.

Лучше всего определить конечную дату, до которой стороны должны подписать договор купли-продажи.

До этой даты предварительный договор будет действовать.Разъяснения Верховного суда РФ по теме «Предварительный договор» приводятся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49.Дополнительно прописываются:- условия о передаче квартиры;- способ оплаты квартиры (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);- указывается список документов, требуемых от продавца для заключения основного договора;- стороны дают друг другу гарантии, что сделка совершается на законных основаниях, никто из них не является банкротом;- гарантии сторон обеспечиваются штрафными санкциями, либо задатком;- определяется время и место для заключения основанного договора, для фиксации явки на сделку, лучше всего определить место у нотариуса;- условие о снятии квартиры с продажи;- условие о продаже квартиры собственником без альтернативной покупки;- условие о подписании основного договора лично собственником;- условие про отказ банка и возврат аванса/задатка, в случае, если квартира приобретается за кредитные средства.Ошибки при заключении основного договора:- отсутствие характеристик объекта, например, площади;- отсутствие в договоре порядка расчета, что приводит к будущим проблема, при согласовании сделки;- не указание обязательств по предоставлению документов друг другу;- отсутствие условий о сроках по возврату денег или их передаче.Риски при заключении предварительного договора:- передаче большого аванса или задатка;- подписание предварительного договора и передача денег не собственнику;- двойные продажи по предварительному договору;- допущение технических ошибок в предварительном договоре.Предварительный договор не является гарантией по заключению основанного договора.
До этой даты предварительный договор будет действовать.Разъяснения Верховного суда РФ по теме «Предварительный договор» приводятся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49.Дополнительно прописываются:- условия о передаче квартиры;- способ оплаты квартиры (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);- указывается список документов, требуемых от продавца для заключения основного договора;- стороны дают друг другу гарантии, что сделка совершается на законных основаниях, никто из них не является банкротом;- гарантии сторон обеспечиваются штрафными санкциями, либо задатком;- определяется время и место для заключения основанного договора, для фиксации явки на сделку, лучше всего определить место у нотариуса;- условие о снятии квартиры с продажи;- условие о продаже квартиры собственником без альтернативной покупки;- условие о подписании основного договора лично собственником;- условие про отказ банка и возврат аванса/задатка, в случае, если квартира приобретается за кредитные средства.Ошибки при заключении основного договора:- отсутствие характеристик объекта, например, площади;- отсутствие в договоре порядка расчета, что приводит к будущим проблема, при согласовании сделки;- не указание обязательств по предоставлению документов друг другу;- отсутствие условий о сроках по возврату денег или их передаче.Риски при заключении предварительного договора:- передаче большого аванса или задатка;- подписание предварительного договора и передача денег не собственнику;- двойные продажи по предварительному договору;- допущение технических ошибок в предварительном договоре.Предварительный договор не является гарантией по заключению основанного договора.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре.

В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки. Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

  1. денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.
  2. ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);

Обратите внимание!

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю. В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли).

Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре () и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец. В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Читайте также

Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Вместо вывода

Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой — обычная игра на человеческой жадности.Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве — внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться «при своих».Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок.

Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.Бывает. Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей.
Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием

«Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью»

Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр».

Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗАИтак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ.

Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора.

В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде. Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.ПРИРОДА И ПРАВОПо своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность.

По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре. В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.Следующее: порядок расчетов.

В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГПредварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств.

Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом.

Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции. Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства.
Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства.

Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере.

Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет. Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои.

Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ,

«денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)»

.Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока.

Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТАКак показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору.

Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа.

Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.СУДЕБНАЯ ПРАКТИКАПри заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка.

При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда?

Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх.

Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору?

Автоматически – нет, только по решению суда.В общем, как видим, нюансов достаточно.

Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания . «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Первое. Предварительный договор — это не покупка квартиры.

Предмет предварительного договора купли-продажи — это не покупка квартиры, а только выражение сторонами намерения в будущем заключить договор о продаже-покупке квартиры.Проще говоря. Гарантий получения квартиры после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, чаще всего, НИКАКИХ.Да, в ГК РФ закреплено, что грамотно заключенный предварительный договор (пункт 5 статьи 429 ГК РФ) дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд.Конечно, некоторые скажут.

Я в суд пойду, всех засужу. Но на практике, никогда неизвестно, чем закончится суд, это раз.

Во-вторых, что станет с квартирой пока идет этот суд, тоже не понятно. Или может не с квартирой, а с подъездом в доме, с самим домом.Определение цели заключения предварительного договора купли-продажи — это первое, что Вы должны для себя определить.

Для своих клиентов я разработала специальный чек лист, в котором первая позиция — это цель подписания.

Исходя из понимания цели, строится правовая позиция и закрепляются пункты.При этом такой цели, как закрепить квартиру за собой предварительный договор на самом деле никогда не преследует.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+