Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Оплатили долги продали квартиру и остался долг

Оплатили долги продали квартиру и остался долг

Оплатили долги продали квартиру и остался долг

Что входит в плату за жилье

Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.

Кто должен платить?

Все владельцы недвижимости, относящейся к жилому фонду, согласно п.5 ч.2 и п.1 обязаны:

  1. Оплачивать коммунальные услуги.
  2. Своевременно и в полном объеме вносить плату за содержание помещения, а также оплачивать услуги и работы, требующиеся для управления многоквартирным домом.
  3. Вносить средства на капитальный ремонт здания.

Положения определяют, кто должен оплачивать задолженность по квартплате: новый владелец квартиры не несет ответственности за накопленные долги предыдущего владельца, так как обязанность платить за услуги ЖКХ лежит на собственнике и не привязана к объекту недвижимости. Исключением является задолженность по капремонту – ее придется оплачивать новому владельцу. Пункты 1 и 2 также гласят, что новый хозяин может принять обязательства по оплате задолженности за услуги ЖКХ предыдущего собственника только после подписания соглашения о переводе долга. Если покупатель не изъявил желания брать на себя чужой долг – в договоре купли-продажи и передаточном акте следует отдельно прописать соотв.

пункты.

2. Как снять обременение с квартиры если продавец умер а долг остался?

2.1.

После оформления наследственных правоотношений. Вам помог ответ? Да Нет 3. Я работаю риэлтором. Мне выставили квартиру на продажу, которая находится в залоге у банка и ещё на неё наложен арест судебным приставом.

При детальном изучении вопроса, выяснилось, что банк за долги планирует выставить её на продажу на торги по реализации имущества должников.

Но в это же время продавец ещё и сам хочет продать квартиру. Есть ли смысл моему клиенту оплачивать заранее исполнительский сбор, который выставил за свою работу судебный пристав?

3.1. Исполнительский сбор взыскивается после погашения суммы основного долга.

Вам помог ответ? Да Нет 3.2. Кому должник продаст квартиру если на ней ограничения?

Сделка в Росреестре не пройдет + могут уголовное дело возбудить.

Вам помог ответ? Да Нет Другие вопросы по теме Вы здесь: » » » Долги продавца квартиры 4.

Покупаем квартиру, продавцы с другого города моро, ат голову с мебелью и вещами. То забирают, то пусть постоит, люди очень хитрые. Хо им себя обезопасить, есть вариант, что ебель и вещи будут забирать долго. Как себя обезопасить, уточнить все в ДКП или составить какое нибудь соглашение, чтобы мы не остались хранителями вещей.
Как себя обезопасить, уточнить все в ДКП или составить какое нибудь соглашение, чтобы мы не остались хранителями вещей.

4.1. Договор желателен с актом приема передачи мебели и каартиры. Охват суммы стоимости сделки. Обязателен. Чтоб не было проблем.

Вам помог ответ? Да Нет 5. Купили квартиру с долгом за домофон,1800 р, продавец обязался заплатить, но увы., я заключила договор на себя, но компания заставляет оплатить задолженность старого хозяина. 5.1. Новый владелец ни в силу закона, ни в силу договора не обязан платить за предыдущие периоды, что бы ни говорили сотрудники организации, обслуживающей домофоны.

Кроме того, они не имеют права отказать в заключении нового договора с новым владельцем. В случае, если организация будет настаивать на оплате за предыдущего владельца, эти требования можно игнорировать. А в случае отказа заключить новый договор — жаловаться в Роспотребнадзор.

Вам помог ответ? Да Нет 6. Я покупаю квартиру.

С продавцом заключили предварительный договор и я дал задаток 10.000 т р. По срокам не успели выйти на сделку, банк долго проверял документы.

Срок договора истёк, с квартирой не все ровно, я решил отказаться от покупки и мне говорят задаток не возратим. Что делать? 6.1. Взыскивайте задаток в судебном порядке.

Не забывайте оставлять отзывы на ответы юристов!

Спасибо за обращение на наш сайт! Вам помог ответ? Да Нет 7. Продали квартиру, сделка была 3 апреля, покупатель был согласен ждать пока мы оформим себе новую квартиру.

Сроки не оговаривплись. С 4 апреля в связи с короновирусом предприятия не работали. Наш продавец квартиры не мог снять обременение долго. В итоге сроки назначили до конца июня.

Но наш покупатель отказывается ждать. Дала на выселение 3 дня. Подскажите, что нам делать. Понятно, что по закону она теперь собственник, но съехать некуда, а она на компромисс не идёт.

7.1. К сожалению, сделать ничего нельзя, поскольку новый собственник имеет право требовать Вашего выселения.

В данном случае либо необходимо договариваться с новым собственником, либо искать другое жилье, например, краткосрочную аренду. Вам помог ответ? Да Нет 8. Застройщик продал по дду право требования на квартиру, затем была переуступка, затем ещё переуступка застройщик не уложился в сроки сдачи дома на год, затем ее по ещё переуступке купил мой продавец, оформил право собственности. На момент совершения сделки долгов ни у кого не было, куплена по рыночной цене полгода назад, сейчас у первого дду арест имущества появился, могут ли судебные приставы признать сделку не действительной.

Банкротом он себя ещё не объявлял. 8.1. Судебные приставы не могут.

Это может только суд. И о какой сделке речь?

Вы мх много описали. Вам лучше консультироваться с квалифицированным юристом лично, с документами. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Вам помог ответ? Да Нет 9. Была куплена квартира с долгом по взносам на капитальный ремонт, прошло более 3 лет.

Продавец квартиры умер. На его имя пришло письмо с фонда о погашении задолженности по взносам на капитальный ремонт.

Вправе ли я не оплачивать эту задолженность.

9.1. Увы, но вам нужно оплатить эту задолжность, так как вы купили квартиру зная, что есть этот долг. И в договоре это как понимаю тоже прописано. Вам помог ответ? Да Нет 9.2. долг за капитальный ремонт в отличии от долгов по комунальным платежам взыскивается с нового собственника.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Вместе с тем, поскольку долг висит более 3 лет, смело отправляйте фонд капитального ремонта в суд и в суде заявляйте об истечении сроков исковой давности.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ: Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вам помог ответ? Да Нет 10. Хочу купить квартиру долг у продавца через ФСР 300.000 что мне надо потребовать от продавца. 10.1. Если ФСР — имеется в виду ФССП, и есть запрет на регистрацию по распоряжению квартирой, то следует привлекать к сделке пристава.

То есть если сделка будет с ведома ФССП, то регистрация состоится.

Вам помог ответ? Да Нет 10.2.

Долг за что, если долг и арест, то без снятия ареста ничего не сделать. Он и деньги с вас возьмет и арест не снимет, либо после снятия не станет переписывать и продаст еще раз. Вам помог ответ? Да Нет 11. Купили квартиру в 2018 году, на момент сделки долгов по коммун платежам и за кап ремонт не было.
Вам помог ответ? Да Нет 11. Купили квартиру в 2018 году, на момент сделки долгов по коммун платежам и за кап ремонт не было.

С 2021 пришел долг за кап ремонт.

Выяснилось, что это аж за 2014 год. Соответственно не платил мой бывший продавец квартиры.

И управляющая комп была другая. Сейчас ее не существует. Новая управл комп, сформирована в 2015 году и в нее все платилось исправно. Мой вопрос: обязана ли я оплачивать чужой долг за кап ремонт и второй вопрос: существует же срок давности по оплатам, это 3 года.

11.1. Все верно за 2014 год оплату с вас не имеют права требовать, т к прошло 3 года.

Но в суд могут подать заявление, в суде и необходимо заявить о пропуске срока исковой давности. Вам помог ответ? Да Нет 11.2. Что касается исковой давности это правда, но при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Вам помог ответ? Да Нет 12. Летнее (9111.ru): Добрый день, согласно договору купли-продажи квартиры (от 14 марта 2021) продавец обязан передать квартиру покупателям после полного расчета (в нашем случае это 25 марта 2021) между сторонами в течение 14 рабочих дней.

Как быть, если с 30 марта в стране официально выходные дни, не известно на сколько долго затянувшиеся. Так получается, что продавца теперь и не знаешь как правомерно попросить освободить проданную квартиру.

Заранее благодарю за ответ. 12.1. Ваше требование об исполнении продавцом договора будет законным. Он не освобождается от исполнения своей обязанности.

Вам помог ответ? Да Нет 13. В начале февраля 2021 г.

куплена квартира. Сейчас принесли квитанции, в которых стоит перерасчёт-несколько тысяч, с апреля по декабрь за 2021 г.

коммунальные услуги, отопление. Кто должен оплатить. покупатель, новый хозяин, или продавец, ведь фактически, это его долг? 13.1. Ольга Васильевна! Предыдущий собственник квартиры.

Вам помог ответ? Да Нет 14. Купили квартиру оказался долг за кап ремонт риэлтор был со стороны продавца, пожаловалась в агентство какое этот специалист представлял, мне дали ответ что это агентство не продавало этой квартиры и работник этот у них больше не работает, хотя в офисе этого агенства договор подписывали наличку отдавали даже камеры это снимали как вообще это понимать? 14.1. Татьяна Реакция агентства вполне предсказуема, но дело в том, что задолженность за капитальный ремонт в рамках закона переходит к новому (настоящему) собственнику, в этой связи могу посоветовать заявить иск о взыскании расходов (убытков) с продавца. Вам помог ответ? Да Нет 15. Планируется обмен жильём, но в квартире продавца прописана бывшая жена, которая не живёт там уже долгий срок.

Допустим мы совершили обмен, но что делать с этой женщиной? Возможно ли будет её выписать?

Благодарю за внимание! 15.1. Да через суд это делается могу вам помочь с иском.

Вам помог ответ? Да Нет 16. Брат купил за наличные деньги квартиру с обременением банка. Продавец внёс полностью долг»,т.е. рассчитался, назначили день получения документа на квартиру, но приостановили.

Уже неделя как приостановлено. Покупал брат с риелтором, со стороны продавца был другой риелтор.

16.1. Срок снятия обременения обычно указан в кредитном договоре. В среднем до 30 дней. Если имеете ввиду переход права в Росреестре «получения документа на квартиру, но приостановили», то осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок от одного до шести месяцев. Как только банк погасит запись регистрация возобновится.

Вам помог ответ? Да Нет 17. Хотим купить квартиру, но у хозяина долг по коммунальным платежам 500 тысяч, нам квартиру продаёт за 350 тысяч, т к у нас в посёлке дешевая недвижимость. Долг перейдёт на нас? И можно ли в договоре купли продажи прописать, что долг остаётся за продавцом?

Нужно ли в данном случае заверять договор нотариально? 17.2. Нет, долги останутся за прежним собственником.

Исключение долг за капремонт, — он переходит к покупателю. Можете указать в договоре. Нотариально заверять не нужно. Договор в простой письменной форме.

В Росреестре нужно сделку регистрировать.

Вам помог ответ? Да Нет 18. Я покупатель, договор зарегистрирован в ноябре, акт приемо-передачи квартиры не подписан т.к. продавец не погасил долги по кап. ремонту. Налоговая требует акт иначе не принимает документы на налоговый вычет.

Как быть? 18.1. если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, то акт приема-передачи не является обязательным документом (соответственно, его можно не подавать в налоговый орган).

Акт приемки-передачи нужен, если квартира приобреталась по договору долевого участия.

В налоговую нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и расчетные документы, в том числе расписку. Перечень документов опубликован на портале госуслуг и отражен в пп 6, п.3 ст.

220 НК РФ. Удачи Вам! Вам помог ответ? Да Нет 18.2. 1. Вы, скорее всего, приобрели недвижимость по ДДУ, т.к. при покупке по ДКП, акт приёма-передачи не является обязательным документом, необходимым для предоставление в ФНС, в силу нормы статьи 220 НК РФ. 2. Подайте исковое заявление на взыскание с продавца данной денежной суммы как должника в ФКР.

2. Подайте исковое заявление на взыскание с продавца данной денежной суммы как должника в ФКР.

Вам помог ответ? Да Нет 19. Оформили договор купли-продажи квартиры 2 физ. лица с рассрочкой платежа на 5 лет. Являюсь собственником квартиры, но с обременением, которые снимает продавец после исполнения условий договора.

Спустя 3 года продавец умирает, спустя пол года наследники не заявили о себе.

Вопрос, как снять обременение? Кто или что претендует на остаток долга по этому договору?

Если никто, то идти в суд и просить снять обременение? 19.1. Нужно обратиться к нотариусу в первую очередь. Вам помог ответ? Да Нет 19.2.

Артем наследники «не заявили о себе», то есть не вступили в наследство? Или вам не сообщили что они есть? Есть и другие детали С Уважением.

Вам помог ответ? Да Нет 20. Уважаемые юристы помогите разобраться.

Продавал квартир, по ней был долг. Покупатель знал об этом. Но при составлении договора произошла описка, в договоре написана не Покупатель а «Продавец » знает об имеющейся задолженности и обязуется принять ее и оплатить в полном объеме после регистрации права собственности.

(а нужно было продавец). Теперь с меня взыскивают долг а должны с покупателя.

Что делать подскажите. 20.1. Досадная описка, но доказать обратное практически нереально. Поэтому перед подписанием надо внимательно изучать документы. Вам помог ответ? Да Нет 20.2. День добрый! Если бы посмотреть ваш договор по которому с вас хотят взыскать эту задолженность, а вот о нереальности доказывания данной описки считаю на усмотрение суда.
День добрый! Если бы посмотреть ваш договор по которому с вас хотят взыскать эту задолженность, а вот о нереальности доказывания данной описки считаю на усмотрение суда.

Вам помог ответ? Да Нет 21. Купили 2 комнаты 2 разные семьи у 1 продавца в коммунальной квартире. Пытаемся разделить счета. ЗА 4 мес. не разделили, после жалобы И 2 го появления пообещали, что всё будет в январе.

При этом нельзя оплачивать за электроэнергию после подачи заявления.

Но нас напрягают звонками за долги. Что делать? 21.1. Если Вам отказывают в разделении счетов, то Вы можете добиться этого в судебном порядке. Долги Вам придется погасить в последующем.

Вам помог ответ? Да Нет 22. Такая ситуация Купили квартиру с долгом за кап ремонт в 22 600 р Узнали об этом через месяц после покупки Продавец послал нас благим матом и сказал что этот долг теперь наш Вопрос такой можем ли мы с помощью адвоката доказать что бывший собственник продал нам квартиру обманным путём и привести его к ответственности за свои долги С уважение Ирина. 22.1. через риэлтора покупали квартиру или напрямую? Вам помог ответ? Да Нет 22.2.

Посмотрите договор купли продажи квартиры, возможно там прописано, что вы приобретаете квартиру без долгов. Если есть что то подобное, то вы согласились с тем, что подписали.

В этом случае вы если у вас был договор с риэлтором обратиться, вы имеете право обратиться с претензией к нему, а затем в суд, если он добровольно на возместит вам ущерб. Вам помог ответ? Да Нет 22.3. Какие-то странные советы Вам дали.

Вообще-то новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника, что прямо следует из жилищного законодательства. Если задолженность возникла до передачи Вам жилого помещения, УК должна взыскивать долги с предыдущего собственника а не с Вас.

Вам помог ответ? Да Нет 23. Такая ситуация: Купили квартиру.

Продавец умолчал о долге в 22 т. р.за кап ремонт. Говорит есть небольшой долг, но уверила, что всё обязательно оплатит. По итогу да, она оплатила всё, но кап.

ремонт нет. Вчера я получила квитанцию по новой квартире, увидела сумму с большим долгом, звоню продавцу телефон выкл. Какие у меня есть варианты действий в таком случае?

23.1. Оплатить долги взыскать с продавца свои убытки.

Вам помог ответ? Да Нет 23.2. Задолженность по коммунальным платежам прикреплена к недвижимому имуществу, а не к его собственнику.

К новому собственнику вместе с жильем перешла обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт. (ст.158 ЖК РФ) Можно потом через суд попробовать взыскать с продавца.

Вам помог ответ? Да Нет 23.3.

Высказать понесенные расходы в судебном порядке. При условии фактического несения этих расходов.

Вам помог ответ? Да Нет 24. Купили в ипотеку квартиру со временем оказалось что у продавца есть долг по кап.

Ремонту. Оплачивать они не горят желанием. Звонила в фонд сказали если они не оплатят долг автоматически переходит на нас, т.е.

На меня на собственника. Но я там ещё не регистрировались.

И даже не в курсе была что это вообще.

Обязательно ли платить за кап.

Ремонт. И их долг автоматически будет передан на меня? 24.1. Да, долг по взносам на кап.

ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения со дня регистрации права собственности на основании п.3 ст.158 ЖК РФ. Зарегистрированы или нет не имеет значения, раз стали собственником — обязанность погасить долг на Вас. Вам помог ответ? Да Нет 24.2. Да платить теперь придётся Вам, и и регистрация на это никак не влияет, поскольку Вы не разрешили эту ситуацию до сделки.

Да платить теперь придётся Вам, и и регистрация на это никак не влияет, поскольку Вы не разрешили эту ситуацию до сделки.

Другое дело что после оплаты Вы вправе обратиться в суд и взыскать оплаченное с прежних собственников.

С уважением, Адвокат Рождественский Д. А. Вам помог ответ? Да Нет 25. В 2014 году взяла в ипотеку квартиру с обременением.

Через 5 лет выплатила за неё весь кредит банку.

Захотела продать, но сделать этого не могу, т.к. при оформлении сделки банк не проконтролировать ситуацию и перевёл деньги на счет продавца, а тот не стал гасить свой долг.

В отношении его было уже 2 суда, но денег банк так и не получил.

С квартиры не снимают обременение, а мне не дают ее продать. Как быть в этой ситуации? 25.1.

Ваш вопрос не совсем понятен. Надо смотреть Ваш договор и другие документы.

Обратитесь к юристу на личную консультацию. Вам помог ответ? Да Нет 26. Купили квартиру в Челябинске.

При продаже продавец предоставил справку об отсутствии задолженности.

По системе город проверили — нет задолженности. Через несколько недель показывает задолженность по капремонту — за пять лет. Оказалось что продавец должен был платить в фонд дома (ТСЖ) и не платил, а сейчас счета перевели региональному оператору.

Долг я не оплатил. Что можно сделать в данной ситуации? 26.1. Если в договоре купли-продажи не было оговорено наличие долга по капремонту, то Вы вправе взыскать данный долг с предыдущего собственника.

Кроме того обратите внимание на исковую давность (3 года) возможно она уже истекла, но Вам для ее применения необходимо заявить о ее пропуске в суде.

Ч. 3 ст. 158, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Вам помог ответ? Да Нет 26.2.

Долг по капремонту в данному случае не долг прежнего собственника (как любой другой коммунальный долг), и взыскивать его будут именно с вас.

С другой стороны, вы вынуждены будете понести эти расходы потому, что прежний хозяин свою обязанность по оплате долга не исполнил. Вариант могу предложить такой: уплатить долг рег. оператору и взыскать уплаченное с прежнего собственника, как убытки.

Вам помог ответ? Да Нет 27. 06.12.19 подписали основной договор купли — продажи квартиры и акт приёма-передачи квартиры (проверяла квитанции за коммуналку у него, вроде как долгов не было, но не сверила со счетчиками), и 11.12.2019 продавец подаёт в ЕРКЦ настоящие показания по счётчику за воду, в связи с этим вырастает большой долг. Но я ещё не зарегистрирована как собственник квартиры в ЕГРН. На ком теперь будет числится этот долг?

27.1. Ответственность несёт прежний собственник.

Вам помог ответ? Да Нет 28. Купили квартиру. без запретов. В договоре есть пункт. если обнаружиться задолженность, то продавец обязуется ее закрыть.

Обнаруживается задолженность по коммунальным услугам (в счетах выставляют долг бывшего собственника). Платим только за свое. В ТСЖ НЕ РЕАГИРУЮТ НА ЗАЯВЛЕНИЯ. Стали искать бывшего собственника и узнали что он скончался.

Как поступить чтоб в счету не указывали долг умершего бывшего собственника? 28.1. Обратитесь с письменным заявлением к Председателю ТСЖ (ТСН) с просьбой открыть новый лицевой счет, с даты становления Вас собственником.

Просите письменный ответ в течении 10 дней. Если ответа не будет, или ответ будет отрицательный, пишите заявление в прокуратуру, с приложением Вашего заявления и ответа ТСЖ. Вам помог ответ? Да Нет 29. По поводу капитального ремонта многоквартирного дома!

Приобрели квартиру но она с долгом по кап.

ремонту. Могу ли я поменять счёт, чтобы оплачивать с даты покупки? В этой ситуацией сами виноваты, продавец сказал, что все оплатит пока у них идет судебные разбирательства по капитальному ремонту, мы не настояли на составление каких-либо документов по данному долгу. 29.1. Павел, вам не откроют новый счёт по этому адресу, пока на старом счету будет числиться долг.

Вам помог ответ? Да Нет 30. По поводу капитального ремонта многоквартирного дома! Приобрели квартиру но она с долгом по кап. ремонту. Могу ли я поменять счёт, чтобы оплачивать с даты покупки?

В этой ситуацией сами виноваты, продавец сказал, что все оплатит пока у них идет судебные разбирательства по капитальному ремонту, мы не настояли на составление каких-либо документов по данному долгу.

30.1. Ваши обязанности появились лишь с приобретением ВАми прав на квартиру. Вот и оплачивайте только свои взносы с даты регистрации права, указывая в платеже назначение платежа — месяц и год.

Все что было «до» оставьте фонду кап ремонта, пусть он сам разбирается. Вам помог ответ? Да Нет Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет лично к юристу в Москве по вашему вопросу или по вопросам: , , , Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск:

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 8054 Опубликовано: 02.11.2018 На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца.

Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье.

К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках. Продавец с долгамиЧто это значит Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги.

По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок». Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услугиЧто делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб.

(10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум»

Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

ПодтверждениеКак узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонокЧем опасны «коммунальные» долги Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.

— Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема.

Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкротВ чем заключаются риски для покупателя Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры.

При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс»

Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы.

Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота». Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

РазбирательстваМожет ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда «Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно. Меры безопасностиКак не допустить изъятия квартиры На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты.

Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию. При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова.

Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет.

Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры. «Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

ОснованияИз-за чего сделку могут признать недействительной Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов.

Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателяМожет ли он доказать свою правоту Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+