Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как продать квартиру если собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру если собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру если собственник несовершеннолетний?

К приобретению жилой недвижимости с правом собственности несовершеннолетних граждан покупатели относятся довольно настороженно. Останавливает возможность расторжения договора при выявлении скрытого нарушения прав детей. Четкое следование букве закона в конкретной ситуации оградит стороны от неприятных сюрпризов в будущем.

Рассмотрим основные варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками.ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК Законодательная база, регулирующая порядок защиты прав несовершеннолетнего на предоставление жилья.

Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав. Нормативная база включает:- Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;- Семейный Кодекс – ФЗ № 223;- Жилищный кодекс – ФЗ № 188;- ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»; -законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.

Нормативная база включает:- Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;- Семейный Кодекс – ФЗ № 223;- Жилищный кодекс – ФЗ № 188;- ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»; -законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.

Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей.

Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.

Принимая во внимание положения гл.

3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:-дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов.

Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры; -подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.

Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос.

регистрации сделки.ОСНОВНОЕ КРЕДО: ПРАВО НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО НА ЖИЛЬЕ НЕПРИКОСНОВЕННОВ обязанность родителей либо опекунов входит обеспечения права несовершеннолетнего на жилье или долю в нем. Фото № 2 В результате любой сделки с недвижимостью ребенок не должен оказаться выдворенным на улицу вне зависимости от формы его прав на квартиру:-запрещается ухудшение условий проживания ребенка в соответствие со ст.

31 ЖК РФ;- если в ходе продажи квартиры нарушены имущественные интересы несовершеннолетнего, по смыслу ст. 292 ГК государство вправе запретить такую сделку или оспорить уже заключенный договор;- местом пребывания и регистрации несовершеннолетних признается аналогичный адрес его родителей или определяется по решению опеки (ст. 20 ГК). Чтобы сохранить право ребенка на жилье, инициаторы отчуждения обязаны обеспечить выписанного из квартиры несовершеннолетнего аналогичной по площади и качеству недвижимостью/долей в ней.Надзор по соблюдению права несовершеннолетних собственников и обладателей недвижимости осуществляют органы опеки и попечительства (далее – ООП), прокуратуры и суда.

РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СИТУАЦИИ ОТЧУЖДЕНИЯ КВАРТИР С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний? Законодательные требования, алгоритмы проведения сделок купли-продажи зависят от характера прав ребенка на продаваемое жилье. На сегодняшний день встречаются следующие статусы владения недвижимостью несовершеннолетними:- ребенок является единственным собственником жилья; -он обладает долей в квартире;- несовершеннолетний жилец зарегистрирован на жилплощади, но права собственности не имеет.ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕМУ СОБСТВЕННИКУ На практике стать собственником ребенок может в результате получения наследства или дарения квартиры.

Очень редко встречаются ситуации, когда сами родители в силу определенных жизненных обстоятельств определяют единственным владельцем квартиры несовершеннолетнего члена семьи. При распоряжении квартирой от лица собственника, не достигшего совершеннолетия, могут выступать: родители.

Предварительно необходимо заручиться одобрением сделки со стороны ООП и только после этого приступать к отчуждению. Продавцом является один из родителей, а от второго требуется согласие на сделку; опекуны или законные представители на основе попечительства/опеки.

В таких случаях продавец действует по доверенности, заключая договор от имени несовершеннолетнего, или на праве представительства, когда договор заключается непосредственно с опекуном.В последнем случае найти покупателя на «детскую» квартиру проблематично, поскольку договор может быть оспорен третьими лицами. Основной довод в таких случаях – несогласие с кандидатурой представителя.НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ДОЛЯ В КВАРТИРЕ Как продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит несовершеннолетнему? Характерным условием проведения такой сделки является разрешение на продажу от ООП.

В свою очередь опека потребует обеспечить ребенка долей с аналогичными техническими характеристиками. Тут есть два варианта развития событий:Продавец в скором времени приобретает другое жилье – доля для несовершеннолетнего оформляется на этой площади;Покупка недвижимости не запланирована – несовершеннолетнего дольщика придется обеспечить аналогичным имуществом в любом имеющемся жилье: у родственников, в другой квартире продавца.

Новая доля для ребенка не может уступать прежнему имуществу по каким-то характеристикам. К примеру, если продается долевая собственность в столичном регионе, а замена ей расположена в районном захолустье, сделку с большой долей вероятности не одобрят.НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ПРОПИСАНЫ В КВАРТИРЕ, НО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НЕ ИМЕЮТ Недвижимость отчуждается родителями.

Все относительно просто: получать разрешение от органов опеки не требуется, поскольку прописка права собственности не дает. Значит, ребенок не рискует своим правом на жилплощадь.Однако для продажи квартиры всем жильцам, в том числе и ребенку, нужно выписаться.

На этом шаге родители обязаны оповестить государственные органы о будущем адресе регистрации несовершеннолетнего.Возможны следующие варианты оформления ребенка: -до 10-летнего возраста – только вместе с матерью и отцом;- с 10 до 14 лет список дополняется всем кругом близких родственников (бабушки/дедушки, сестры/братья);- после 14 лет подростка можно зарегистрировать по любому адресу. Собственник продаваемой квартиры – посторонний для ребенка человек. Одобрение сделки от органов опеки необходимо, когда у несовершеннолетнего нет родителей или попечителей.

Чтобы его заполучить, продавец должен обеспечить альтернативное жилье для постоянной регистрации выписываемого.

Обычно такое случается, когда взрослый временно прописывает несовершеннолетнего в квартире на период оформления попечительства, и тут возникает необходимость в реализации квартиры. КАК ВЫПИСАТЬ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО ИЗ КВАРТИРЫ? Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.
Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.

Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка.

Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу. Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру. Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки.

Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:-подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;- техпаспорт недвижимости; -паспорта родителей;- детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт); -заявление по предложенной форме. Достигший 14-летнего возраста подросток направляет в ООП письменное согласие на снятие с регистрации и оформление по предложенному адресу.

Экспертиза документации осуществляется за 14 суток, после чего выносится решение.Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире.

От претендентов понадобится собрать два пакета документов.Для выписки: -удостоверения личности всех участников сделки;- разрешение ООП;- правоустанавливающее основание на квартиру; -лист убытия со старого адреса;- заявление на снятие с учета:- за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно. Для прописки:- удостоверения личностей родителя и ребенка;- свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории; -лист прибытия; разрешение опеки;- заявление.На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.

При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение. ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ Перед продажей квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органов опеки.Обращаться за одобрением сделки следует в структурное подразделение ООП по месту постоянной регистрации.

Чистоту намерений и правомочность сделки нужно подкрепить бумагами: -паспортами членов семьи: родителей, детей с 14-летнего возраста; -справками о пописанных в квартире жильцах; -свидетельством о браке/разводе; -кадастровым паспортом объекта с экспликацией;- правовым основанием владения недвижимостью; -справкой об отсутствии долгов по коммунальным услугам;-заявлением на куплю-продажу недвижимости по предложенной форме. Этот перечень не является исчерпывающим: в зависимости от ситуации могут потребоваться дополнения. Для составления заявления в органы опеки должны явиться оба родителя даже если они находятся в разводе и не проживают совместно.

АЛГОРИТМ ОФОРМЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ ОРГАНОВ ОПЕКИ- посещение паспортного стола для получения выписки о прописанных на квартирной площади лицах; -сбор остального пакета документов;- подачу соответствующего заявления в офисе ведомства;-получение решения – через 14 суток после сдачи заявления.Перед походом в опеку нужно подыскать вариант смены места проживания ребенка, соответствующий требованиям закона.

К этому шагу нужно отнестись со всей ответственностью, поскольку опека пристрастно анализирует условия для ребенка по новому адресу.В КАКИХ СЛУЧАЯХ ОРГАНЫ ОПЕКИ ЗАПРЕТЯТ СДЕЛКУ?Это произойдет, если:- органы опеки усмотрят ущемления детских прав, ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего;- продавца заподозрят в махинациях;- в ситуациях, когда сделка осуществляется между ребенком и его близкими родственниками (родителями, бабушками/дедушками и т. д.), опекунами. Запрет распространяется также на отчуждение детских долей в недвижимом имуществе.СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА И РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых собственником либо правообладателем выступают несовершеннолетние граждане, требует обязательного нотариального удостоверения. Без этого условия продать такие квартиры попросту невозможно: Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.Несмотря на дополнительные расходы на услуги нотариуса и временные затраты, плюсы участия нотариуса очевидны.

Новый порядок гарантирует правовую экспертизу сделки, защищает добропорядочных участников продажи от мошенничества. Для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником в нотариат предоставляются следующие бумаги:- паспорта сторон сделки;- удостоверение несовершеннолетнего;- техническая документация на объект сделки; -юридическое основание владения квартирой;- выписка из домовой книги;- разрешение ООП.

Это стандартный набор, который потребуется в любом случае. Но ситуации бывают разные, поэтому нотариус вправе запросить дополнительные справки и подтверждения в зависимости от конкретных условий сделки.

ПРАВО ПОДПИСИ В СДЕЛКАХ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ Все интересы малолетних собственников/владельцев квартир представляют их законные попечители. Они же подписывают договора и прочие документы, составляют заявления, направляют ходатайства и участвуют в спорах при необходимости.

Четырнадцатилетние подростки могут собственноручно подписывать необходимые бумаги, включая договор купли/продажи.

При отчуждении квартиры, где подросток просто прописан, потребуется его согласие на продажу. Регистрация права собственности на квартиру от несовершеннолетних проводится исходя из этих же принципов. Условно дееспособный подросток-собственник в сопровождении взрослого представителя посещает Росреестр вместе с покупателем.
Условно дееспособный подросток-собственник в сопровождении взрослого представителя посещает Росреестр вместе с покупателем.

Пакет документов дополняется верифицированным в нотариате договором в трех экземплярах. РИСКИ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙПРОШЕДШАЯ ЧЕРЕЗ ПРИВАТИЗАЦИЮ КВАРТИРА С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ ЖИЛЬЦАМИ Если ребенок просто прописан на данной площади без права собственности, опека «завернет» сделку.

По закону в процессе приватизации родители обязаны наделить свое чадо собственной долей в квартире. Иногда собственники перед приватизацией выписывают детей. Когда квартира переходит в категорию собственности, несовершеннолетнего вновь регистрируют здесь.

В дальнейшем он может оспорить сделку в течение 10 лет после факта приватизации. КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА С УЧАСТИЕМ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА В этом случае родители обязаны выделить доли в недвижимости всем своим несовершеннолетним детям. Если это не произошло, надзорные органы вправе признать недействительными все последующие сделки по отчуждению недвижимости.Разрешение на продажу от ООП всегда нужно проверять на подлинность, особенно в случаях представления интересов ребенка опекунами.

«ДЕТСКАЯ» КВАРТИРА – ОБЪЕКТ ОСОБОГО КОНТРОЛЯ ГОСУДАРСТВА Ограничения и дополнительные требования, установленные при продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, направлены на защиту интересов всех сторон сделки. С 2016 года условия стали еще строже. В большинстве случаев не получится обойтись без участия органов опеки, а проведение купли/продажи квартиры через нотариат гарантирует чистоту конкретной сделки.

О том, как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний, вы можете узнать обратившись за бесплатной консультацией к специалисту. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.Основная проблема – возможный отказ органов опеки.

Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  2. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
  3. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей

«устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка»

.

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Регистрация постоянного места жительства необходима всем гражданам РФ, включая несовершеннолетних.

А потому законному представителю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы его ребенку или подопечному было куда выбыть. Новым местом жительства не обязательно должен стать дом или квартира родителя (опекуна). Это может быть жилое помещение, принадлежащее дедушке, бабушке либо другим родственникам, а также отдельная квартира, оформленная непосредственно на ребенка.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей.

Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению. Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

  1. ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
  2. родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
  3. денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной.

Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю. Соответствие определяется по цене.

Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.

Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью.

Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства.

Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района., То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными.

Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района., То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными.

На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными. Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.

Что делать? 26.06.19В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.Законодательная база. В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает и некоторые статьи В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — , а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписаться

IV.

Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку. Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки.

Для этого разрешение органов опеки не требуется.

Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.
Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.Право на собственностьСогласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади.

Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках.

От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.При продаже квартиры ребенком необходимо получить: — письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.Что взамен?Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается.

Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья.

Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника.

Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость». Собираем документыПосле одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов.

В органы опеки необходимо предоставить:- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,- выписки из домовых книг (по двум адресам),- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях.

Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства.

Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.Защита собственностиВ целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками.

Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Дополнительные документы

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

  1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной. Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера. Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  2. Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  3. Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Есть 2 выписки: и . В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме). Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.
  4. Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  5. Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации. Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  6. Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  7. Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится. Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  8. ; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа и .
  9. Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и . Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно. Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник. Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте .
  10. Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить —

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться.

Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ). 25 комментариев Показать остальные комментарии

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется.

Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире. Правда, в последнем случае есть одно исключение.

Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней , НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (). на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже?

Если в квартире, которая планируется к продаже, прописан ребенок, не являющийся собственником, перед операцией отчуждения недвижимости его выписывают.

Если этого не сделать, квартира будет считаться с обременением, продать ее будет очень сложно.

Цена на такой объект недвижимости значительно упадет. Закон разрешает осуществлять выписку несовершеннолетнего из жилья, если существует возможность одновременной регистрации ребенка в другом месте.

Нельзя ребенка выписывать из одного жилья без предоставления ему другого.

Если родители не имеют возможности найти другое жилье для прописки ребенка после его выписки из отчуждаемого помещения, в различных случаях можно найти выход из положения. Например, найти квартиру, подходящую по параметрам с продаваемым жильем, зарегистрировать там ребенка.

Либо в такой квартире прописать одного из родителей. По закону, местожительство ребенка до 14 лет – это жилье, в котором зарегистрированы его отец и мать. Важно: Если возможна регистрация ребенка в другом месте, то нужно уточнить основные характеристики этого помещения.

Они не должны быть хуже предыдущего, которое продается. При выписке ребенка законные представители обязаны предоставить пакет документов:

  • Заявление о выписке ребенка. Этот документ заполняется в МФЦ.
  • Свидетельство о рождении, паспорт с 14 лет.
  • Паспорт на квартиру, где планируется прописать ребенка (технический).
  • Листок убытия.
  • Паспорт (можно один документ родителей).

Если опека из-за определенных обстоятельств в жизни семьи дала разрешение на приобретение квартиры, уступающей по параметрам старому жилью, это не означает, что эти характеристики должны быть значительно ухудшать положение ребенка. Во-первых, жилье должно быть пригодно для постоянного пребывания в нем.

Во-вторых, в нем должны быть соблюдены все санитарные нормы. Допускается ухудшение, но оно не может быть названо значительным. Например, по параметрам:

  1. Большее расстояние до метро и т.д.
  2. Неразвитая транспортная инфраструктура;
  3. Новая квартира меньшей площади;
  4. Дом построен раньше, чем тот, в котором ранее продавалась квартира;
  5. Неудобное расположение дома;

Опека учитывает все эти моменты.

Они имеют ключевое значение при принятии ею решения, в частности, выдачи или не выдачи разрешения.

Опека принимает во внимание и иные случаи, все зависит от конкретной ситуации, в которую попала семья.

Шаг 3. Подпишите договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем стоит подписывать после получения разрешения органов опеки и попечительства. Если опека по какой-либо причине откажет в разрешении, вы просто потеряете деньги — сделка будет аннулирована.

Сделки по отчуждению квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В зависимости от решения органов опеки, сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно, либо с последующим выделением доли ребенку в новом жилье.

Одновременные сделки по купле-продаже называются альтернативными.

Это сложный процесс: найти и покупателя, и продавца. Оформляя альтернативную сделку в компании «Этажи», вы получаете скидки на услуги компании по продаже квартиры — 5%, и на покупку новой — 5%. Компания гарантирует полную безопасность и юридическую чистоту сделок.

Если вы потеряете право собственности, «Этажи» компенсируют вам стоимость квартиры. Суммы компенсаций различаются по городам. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации.

Если взамен проданного жилья подопечный не получает в собственность новую недвижимость, все средства от сделки размещаются на специальном банковском счете.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+