Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Оглавление:

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить. Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру и , чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке.

Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. , чтобы потом реализовать как раз по переуступкам. Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.

Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы. 2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина.

Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.3.

А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается. Понимаете, что происходит дальше?

Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке.

Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.5.

Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно.
Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно.

Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:

Что такое , который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель.

Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.Это не переуступка прав собственности!

Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками.

Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов».

Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах — 214-ФЗ

«Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»

.

Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком.

Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем. А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало.

Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии). Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика.

То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме. Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре.

Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок. В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий.

Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ.

Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика.

Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае. Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи. В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству.

К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ.

В суде такие сделки могут быть признаны недействительными. Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям.

Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим.

А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя.

Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей. Рубрика:

  1. ,

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Анонимный вопрос · 2 апреля 2018129,4 KИнтересно19 · 22,9 KAequĭtas sequĭtur legemПодписатьсяСтандартно такие договоры заключаются в период, когда новостройка ещё не сдана и дольщики имеют на руках договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

В таком случае, если дольщик решит продать свое право требования передачи квартиры после сдачи новостройки — он заключает договор переуступки права требования и передает права требования по ДДУ третьему лицу.

Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.86 · Хороший ответ19 · 63,2 KКомментировать ответ.Ещё 15 ответов · 826Destra — это селф-сервис, который помогает решать бытовые юридические задачи · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ.

Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет.

У дольщика есть только права требования к застройщику.

Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя.

Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и. Читать далее44 · Хороший ответ9 · 17,9 KВсё предельно ясноОтветить11Комментировать ответ. · 793Практикующий риэлтор в Петербурге; сайт: https://sergej-slusar.ru/ ПодписатьсяПокупая новостройку до сдачи её госкомиссии, вы покупаете не квартиру — квартиры в несданном доме ещё попросту нет юридически, а на ранних стадиях строительства и физически.

Вы покупаете право требования будущей квартиры. Соответственно, продавая «квартиру» до приема Госкомиссией, вы продаёте не квартиру, а это самое право требования.

Другими. Читать далее27 · Хороший ответ · 18,2 KКомментировать ответ. · 15Подписатьсяэто продажа права требовать передачи в свою собственность какого-либо имущества.

Пример: у вас есть оплаченный сертификат какого-либо магазина с правом приобрести по нему имущество в этом магазине без какой-то дополнительной оплаты.

Передав (уступив) кому-либо этот сертификат за соответствующую плату вы передаете не само имущество, а только. Читать далее21 · Хороший ответ6 · 33,7 KКомментировать ответ.

· 63Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат! · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! Скорее всего, Вы имеете в виду договор уступки права требования по ДДУ.

Такой договор заключается до подписания передаточного акта. Например, дольщик приобрел объект по ДДУ, передумал, он может его реализовать другому лицу по договору уступки прав требования, не дожидаясь окончания строительства (с обязательным соблюдением условий такой.

Читать далее4 · Хороший ответ · 5,8 KКомментировать ответ. · 7Подписаться> Переуступка (цессия, договор цессии) – это процесс передачи первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Согласно закону Российской Федерации нельзя продавать недостроенное имущество, но это возможно, если заключить договор по переуступке прав требования (цессии).

В этом случае лицо, которое покупает жилье, берет на себя права и. Читать далее13 · Хороший ответ12 · 22,0 KЛюди!

А кто в курсе как продать третьим лицам долю в долевом строительстае в долгострое, признанном проблемным. Читать дальшеОтветить12Показать ещё комментарииКомментировать ответ. · 7Компания «ГдеЭтотДом.РУ» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных порталов. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. Гражданин А заключает с застройщиком договор долевого участия.

2. Дом ещё не построен и гражданин А не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

Вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру.

3. Читать далееХороший ответ · < 100комментировать ответ. · 7компания «гдеэтотдом.ру» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных порталов. · подписатьсяотвечаетдобрый>

попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. гражданин а заключает с застройщиком договор долевого участия. 2. дом ещё не построен и гражданин а не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру. 3. читать далеехороший ответ ·>< 100комментировать>

· 7компания «гдеэтотдом.ру» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных порталов. · подписатьсяотвечаетдобрый день. попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы.

1. гражданин а заключает с застройщиком договор долевого участия.

2. дом ещё не построен и гражданин а не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему.

читать далеехороший ответ ·>< 100комментировать>

· 12«владис» — это специалисты высшего класса в сфере недвижимости. у нас вы найдете мощную. · подписатьсяотвечаетпереуступка прав собственности на квартиру – это покупка квартиры в новостройке у владельца, который купил эту квартиру ещё на этапе раннего строительства, как ещё называют «на этапе котлована». фактически вы выкупаете договор на право собственности, а не саму квартиру.

это достаточно частый вид сделки по недвижимости, и такая сделка имеет свои.

читать далее4 · хороший ответ5 · 4,8 kпереуступка это не покупка, а продажа.

переуступка это покупка, но не квартиры, потому что ее еще нет. переуступку. читать дальшеответить3комментировать ответ.читайте также · 426все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости. ·>Продать квартиру по переуступке дольщик может до введения дома в эксплуатацию.

При совершении такой сделки, дольщику необходимо адекватно оценить стоимость жилья, найти подходящего покупателя, провести осмотр помещения, если там есть что показать.

Также в некоторых случаях получить возможность переуступки прав можно только после согласования с застройщиком, после чего с покупателем обсуждаются все нюансы и подписываются документы, составляется и подписывается сам договор переуступки.

Читайте также: Как продать квартиру по переуступке в моей статье С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!8 · Хороший ответ4 · 3,9 K · 11010 лет мы помогаем дольщикам! Подписывайтесь на наш YouTube-канал. · ОтвечаетДобрый день!Во-первых, покупая квартиру в новостройке обязательно нужно проверить.

Необходимо финансовую устойчивость, наличие долгов, судебных споров.

Оценить потенциальные риски банкротства. Подробнее о том, как проверить застройщика Вы можете посмотреть в нашем ролике (ПРИКРЕПИТЬ МОЙ РОЛИК).Во-вторых, нужно ознакомиться с проектной и разрешительной документацией застройщика.В-третьих, нужно внимательно изучить договор – , какое помещение Вы покупаете по договору – жилое или нежилое, внимательно проанализировать все характеристики объекта; обратить внимание на то, что бы средства привлекались с использованием счетов эскроу и т.п.Учитывая, что покупка недвижимости – серьезный шаг, советуем обратиться к профессионалам для получения консультации и оценки рисков.17 · Хороший ответ4 · 10,0 K · 1,1 KЭкономист, музыкант, обожаю историю, занимаюсь производством изделий из кожи.Аккредитив это самый надежный способ покупки/продажи недвижимости. Суть его в том, что до момента заключения договора купли продажи, покупатель идет в банк и открывает специальный счет для аккредитива и вносит туда денежные средства, продавец в своем банке открывает счет привязанный к счету покупателя, заключается договор купли продажи и после его регистрации и перехода права собственности, все документы относятся в банк и после проверки их банком продавец получает деньги, в свою очередь если по какой либо причине сделака будет призанна не действильной, деньги никуда не денутся и после ее анулирвания, покупатель не потеряет свои деньги.

37 · Хороший ответ33 · 42,7 K · 2,3 KМаркетолог, преподаватель, а также молодая мама. Договор долевого строительства не является документом, подтверждающим право собственности на недвижимость . Право подтверждающим документом на собственность является только выписка из ЕГРП.

Стоит учитывать, что до регистрации права собственности вы лишь являетесь по документам частником долевого строительства, и квартира передается в собственность только после завершения строительства. Итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком.

Регистрация собственности считается завершенной только после подачи документов в Росреестр и получении на руки свидетельства о собственности. Для регистрации потребуется:

  1. Квитанция об уплате госпошлины.
  2. Передаточный акт;
  3. Договор ДУ;
  4. Паспорта покупателей;

5 · Хороший ответ3 · 9,2 K · 63Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат! · ОтвечаетДобрый день! Если требования закона при заключении договора уступки прав требования по ДДУ соблюдены, то вы имеете право на неустойку.

Безвозмездная или возмездная уступка для застройщика не имеет значение. Договор уступки должен быть зарегистрирован, должны быть соблюдены условия ее совершения, предусмотренные договором (согласие застройщика, например). (выбор суда, определение подсудности, стоит ли обращаться в арбитражный суд, расчёт цены иска, порядок действий, как исполнить решение суда и ответы на другие вопросы, важные нюансы процесса).

1 · Хороший ответ · 749

У кого можно выкупить право требования.

Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся: � письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов; � сам договор долевого участия; � разрешение на переуступку прав от застройщика; � справка о погашении задолженности перед застройщиком; � разрешение от банка на переуступку прав. Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства.

В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель. Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие.

Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости. Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства.

В этом случае право требования находится под залогом.

Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь.

И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит . В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит.

Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия. Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям).

Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры. Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также – , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.

Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ. Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко. В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег.

Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком. Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е.

по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см.

по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре. В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится применительно к условиям конкретной сделки. Что такое ? Чем они лучше обычной квартиры?

Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав ().

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет .

А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки , а значит и переуступки – тоже. Как узнать, – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по . Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария . Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – . Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами.

Подробнее об этом смотри в Глоссарии – .

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается.

Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Цена квартиры в начальной и финальной стадии строительства существенно различается.

Купил, допустим, за 3 млн рублей квартиру, а продал перед сдачей в эксплуатацию за 3,8 млн рублей – 800 тысяч заработал!

Профит!

При оформлении документов действие ДДУ не прекращается — в нем просто меняется дольщик. Был дольщик Иванов, купивший квартиру у застройщика, а потом дольщик Иванов продал свой ДДУ – то есть переуступил право требования на квартиру Петрову.

Теперь квартира (после сдачи дома), а точнее права на нее, принадлежит уже Петрову.Если договор, заключенный между застройщиком и продавцом-инвестором (тот самый Иванов, который хочет продать квартиру) не устраивает покупателя (Петрова), то внести правки он не может.

Или отказаться от покупки, или брать что дают.Во втором варианте продавцом выступает юридическое лицо — например, подрядная организация или инвестор строящегося объекта.

Договор всё равно нужно проверять.

ВАЖНО: то есть продавец не несет ответственности за исполнение застройщиком этого договора и завершение строительства.

Обычно квартиры по уступке продают частные инвесторы, что не очень нравится девелоперам. Как правило, инвесторы покупают жилье на котловане и продают еще до получения прав собственности дешевле, чем застройщик.

В принципе, это правильно — так покупатель защищен от приобретения квартиры с долгами, если инвестор оказался недобросовестным и не рассчитался с застройщиком, а квартиру решил продать.Читайте также:Продажа квартир по уступке таит в себе и другие подвохи. Если вы решили приобрести жилье в новостройке по переуступке прав — тщательно проверьте безопасность сделки.1.

Обратите внимание на то, сколько квартир в выбранном вами ЖК реализуются по переуступке.

Если их слишком много, это может быть «звоночком» о том, что у застройщика проблемы и сроки строительства могут нарушаться.

Оно вам надо?.Впрочем, сейчас этот «звоночек» может лишь указывать на то, что в прошлом году застройщик стремился купить квартиры сам у себя, о чем мы написали выше. Но проверить всё же надо.2. Реальная ситуация — при проверке продавца оказалось, что его паспорт «утерян». Схема расчетов предполагала вариант полной оплаты при подписании ДДУ, а не после его регистрации.

Это допускается законом. Когда продавцу намекнули про паспорт, он перестал выходить на связь.Читайте также:Вероятнее всего, это был мошенник, который получил бы деньги, а покупатель остался бы и без квартиры, и без средств.3. Если продавец состоял в браке и не получил от супруги согласия на продажу квартиры, то потом она вполне может отсудить себе половину.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+